养老社区入住率调查：一二线城市数据
养老社区"一席难求"还是"门可罗雀"？答案取决于社区定位、城市区域和服务能力。本文汇总五大险企养老社区入住数据，深入分析一二线城市养老社区的入住率、价格和等待时间，帮助家庭做出明智选择。
一、全国养老社区市场全景
1.1 市场总体数据
指标数据来源|------|------|------|
全国养老机构总数4.17万家民政部（2025年底） 全国养老床位总数约950万张民政部 全国平均床位利用率56.7%中国老龄科学研究中心 公办机构床位利用率61.2%中国老龄科学研究中心 民办机构床位利用率52.3%中国老龄科学研究中心 高端医养结合型机构利用率70%以上行业调研1.2 结构性矛盾
类型供需状况入住率|------|---------|--------|
公办普惠型供不应求，排队等候60%-80% 中高端医养结合型需求旺盛，部分满员70%-90%+ 中端同质化供过于求，竞争激烈40%-55% 高端CCRC（持续照料社区）一线城市稀缺80%-95%核心结论： 养老社区市场呈现"冰火两重天"——好的住不进，差的住不满。
二、五大险企养老社区入住数据详解
2.1 五大险企核心指标对比
险企布局城市已开业项目在住人数规划床位整体入住率（估算）|------|---------|-----------|---------|---------|-----------------|
泰康之家37城27个社区2万+约9万张约22%（含新开业） 太保家园13城12个社区2,500+约16,500张约15% 太平养老52城65家（含合作）约1,800约12,000张约15% 大家的家15城17个社区约1,850约4,000张约46% 国寿嘉园7城7个机构1,400+约5,000张约28%注：整体入住率为在住人数/规划床位数的粗略估算，实际成熟社区的入住率远高于此。新开业社区拉低了整体数据。
2.2 成熟社区入住率
社区/品牌所在城市入住率说明|----------|---------|--------|------|
泰康之家·燕园北京86.4%成熟运营多年 泰康之家·申园上海84.9%长三角标杆项目 泰康之家·前海深圳83.2%珠三角旗舰 北京友谊社区（大家的家）北京接近100%城心养老模式标杆 北京朝阳社区（大家的家）北京接近100%成熟满员 天津泰安道社区（大家的家）天津超95%开业不足两年 国寿嘉园·天津东丽湖天津79.5%央企稳健运营 国寿嘉园·苏州阳澄湖苏州77.8%生态康养型 亲和源·上海古北上海74.3%纯民营模式 亲和源·杭州良渚杭州71.6%长三角布局 大家保险全国平均14城超70%2025年新开社区拉动2.3 一线城市高端养老社区入住率汇总
城市品牌/项目入住率月均费用等待时间|------|---------|--------|---------|---------|
北京泰康之家·燕园86.4%约2.8万元热门户型需排队6-12个月 北京大家的家·友谊接近100%约2.5万元基本满员，需等待 北京大家的家·朝阳接近100%约2.5万元一席难求 上海泰康之家·申园84.9%约2.8万元部分户型排队 上海亲和源·古北74.3%约2.3万元可选房型较多 上海国寿嘉园77%-80%约2.5万元部分可即时入住 深圳泰康之家·前海83.2%约2.6万元热门户型需排队 广州泰康之家·粤园约80%约2.4万元部分房型可选 杭州大家的家70%-80%约2.2万元新开业，选择较多 成都泰康之家·蜀园约75%约1.8万元部分可选 天津大家的家·泰安道超95%约2.0万元接近满员三、一二线城市养老社区价格对比
3.1 费用结构
养老社区费用通常由三部分组成：
费用项目说明金额范围|---------|------|---------|
入门费/押金入住时一次性缴纳，退住时退还20万-200万元 月费含住宿、餐饮、基础服务8,000-50,000元/月 护理费根据护理等级加收3,000-15,000元/月3.2 三大品牌月费中位数对比（含基础护理+膳食）
品牌一线城市月费中位数二线城市月费中位数核心服务差异|------|-----------------|-----------------|------------|
泰康之家28,600元18,000-22,000元自建康复医院+签约三甲专科双轨，康复床位占比31.2% 国寿嘉园25,400元15,000-18,000元合作三甲医院绿色通道为主，康复床位占比22.5% 亲和源22,800元13,000-16,000元侧重社群活动与文化适老，康复床位占比16.8%3.3 不同护理等级费用对比
护理等级适用人群月费增加总费用（一线城市）|---------|---------|---------|----------------|
自理型生活基本自理基础月费1.2万-3万元 半护理型需要部分日常协助+3,000-5,000元1.5万-3.5万元 全护理型日常生活需要全面协助+5,000-10,000元2万-4万元 专业护理型失能/半失能、认知症+10,000-15,000元2.5万-5万元3.4 入住门槛对比
品牌入门方式入门费用其他条件|------|---------|---------|---------|
泰康之家购买保险保单或缴纳押金保单总保费约100万-300万元，或押金20万-100万元年满55周岁 国寿嘉园缴纳押金或购买保险押金20万-80万元年满60周岁 大家的家保单锁定或社会渠道入住保单或押金根据项目不同 亲和源会员卡+月费会员卡50万-200万元年满60周岁四、入住等待时间与影响因素
4.1 各城市等待时间
城市热门项目等待时间影响因素|------|---------|---------|---------|
北京泰康之家·燕园6-12个月首都资源集中，需求旺盛 北京大家的家·友谊/朝阳6-18个月城心区位，接近满员 上海泰康之家·申园3-9个月长三角需求量大 深圳泰康之家·前海3-6个月新项目，部分房型可选 杭州大家的家1-3个月新开业，供给充足 成都各品牌1-3个月竞争较激烈，选择多 天津大家的家·泰安道3-6个月性价比突出，入住率高4.2 影响等待时间的核心因素
因素影响|------|------|
城市等级一线城市等待时间普遍长于二线城市 社区区位城心社区（近医疗、近子女）等待时间远长于郊区社区 品牌影响力泰康之家等待时间普遍长于其他品牌 房型选择一居室等待时间最长，双人间和多人间相对充裕 入住渠道保单客户优先于社会渠道客户 护理等级专业护理型床位相对充裕，自理型竞争激烈五、入住率背后的商业逻辑
5.1 盈亏平衡点
指标数据|------|------|
行业公认盈亏平衡入住率60% 泰康之家成熟社区80%-90%+ 大家的家全国平均70%+ 多数险企社区远未达到60%5.2 续住率对比
品牌2025年平均续住率说明|------|----------------|------|
泰康之家91.4%自建康复医院支撑医疗深度 国寿嘉园87.6%三甲绿色通道保障 亲和源83.9%社群文化特色明显关键发现： 医疗配套深度直接决定续住率。自建康复医院的泰康续住率最高（91.4%），纯社群模式的亲和源最低（83.9%）。
5.3 险企养老社区的战略转向
阶段特征现状|------|------|------|
重布局期跑马圈地，快速开业基本完成 重运营期提升入住率和服务质量当前阶段 盈利期实现社区层面盈亏平衡少数项目已达成六、不同家庭的养老社区选择建议
6.1 按预算选择
家庭月预算推荐方案代表项目|-----------|---------|---------|
1万以下公办养老院/社区养老服务中心各城市公办机构 1-2万中端民营养老社区二线城市泰康之家、国寿嘉园 2-3万中高端养老社区一线城市国寿嘉园、亲和源 3万以上高端养老社区泰康之家一线城市项目6.2 按需求选择
核心需求推荐品牌/模式理由|---------|-------------|------|
医疗保障优先泰康之家自建康复医院，医疗配套最深 城心区位优先大家的家"城心养老"定位，临近医疗和子女 性价比优先二线城市项目天津、成都等城市价格低30%-40% 社群文化优先亲和源社群活动丰富，文化适老设计突出 短期试住各品牌旅居项目先试住再决定长住七、核心数据汇总表
7.1 一二线城市养老社区入住率排名（成熟项目）
排名项目城市入住率|------|------|------|--------|
1大家的家·友谊/朝阳北京接近100% 2大家的家·泰安道天津超95% 3泰康之家·燕园北京86.4% 4泰康之家·申园上海84.9% 5泰康之家·前海深圳83.2% 6泰康之家·粤园广州约80% 7国寿嘉园上海/苏州77%-80% 8亲和源·古北上海74.3% 9亲和源·良渚杭州71.6%7.2 一线城市养老社区价格速查
品牌一线城市月费二线城市月费入门门槛|------|------------|------------|---------|
泰康之家2.86万元1.8-2.2万元保单100-300万元 国寿嘉园2.54万元1.5-1.8万元押金20-80万元 大家的家约2.5万元约2.0万元保单或押金 亲和源2.28万元1.3-1.6万元会员卡50-200万元总结
三个核心发现：
给家庭的建议：
数据来源： 泰康保险集团运营白皮书、大家保险运营数据、博研咨询《中国高端养老行业市场规模及投资前景预测分析报告》、艾媒咨询《2024年中国养老产业白皮书》、中国老龄科学研究中心《全国养老机构运营状况抽样调查报告》、观点指数研究院
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